Комментарий юристов Arzinger к новой редакции проекта Закона "О рынке земель"

Законопроект № 9001-д о рынке земель принят в первом чтении 9 декабря 2011 года. Его дальнейшего рассмотрения ожидают в ближайшее время, хоть и не на этой сессионной неделе. Анализ новой, подготовленной ко второму чтению, редакции проекта Закона "О рынке земель" прокомментировали Тимур Бондарев, управляющий партнёр Arzinger, и Станислав Герасименко, старший юрист Arzinger:

Главное в новой редакции законопроекта "О рынке земель"

(комментарии выделены курсивом)

1. Максимальная площадь земельных участков сельхозназначения (ЗУСН) для ведения товарного сельхозпроизводства (ТСП) в собственности одного лица не может превышать 100 га (кроме случаев получения их в наследство с обязательством отчуждения площади превышения в течение года). Владение связанными лицами и совместная собственность не учитываются. Такой площади в собственности однозначно мало для нормального ведения ТСП с минимальной рентабельностью и соблюдением севооборота.

2. По сравнению с предыдущей редакцией законопроекта существенно ослаблены ограничения на аренду одним юридическим лицом (ЮЛ) или физическим лицом (ФЛ) ЗУСН для ведения ТСП. Теперь арендовать можно не более 10 % площади сельхозугодий на территории района (в среднем - 5,5 тыс. га) и не более 100 тыс. га сельхозугодий в Украине (с учетом отношений контроля). Наибольшие сложности в связи с ограничениями будут у собственников сельхозперерабатывающих предприятий, ориентированных на собственную сырьевую базу (сахарные, масло и молокозаводы, и т.п.). Определенные неудобства возникнут и для агрохолдингов, которые прошли IPO и имеют в аренде земельный банк больших размеров. При этом следует отметить, что в Украине всего 10 агрохолдингов имеют земельный банк свыше 100 тыс. га арендованных земель и, по нашему мнению, они без труда обойдут эти ограничения.

3. Право аренды ЗУСН для ведения ТСП более 2100 га имеют граждане Украины, которые либо 5 лет ведут фермерское хозяйство (ФХ) или личное крестьянское хозяйство (ЛКХ) для ведения ТСП, либо являются молодыми специалистами с сельхозобразованием и собираются создать ФХ или ЛКХ, либо  имеют в собственности или аренде ЗУСН для ведения ТСП (это новое основание). Т.е., новым игрокам доступ к аренде товарных площадей ЗУСН закрыт.

4. Вместо регрессивной шкалы пошлин (от 100% до 60%) на отчуждение ЗУСН в течение первых 5 лет после покупки, введена единая пошлина 100% от нормативной денежной оценки (НДО), но срок ее применения сокращен до 3 лет. Изменение выглядит разумным и упрощает процедуру контроля.

5. Покупателями ЗУСН могут быть - граждане Украины, государство в лице соответствующих органов исполнительной власти, территориальные общины в лице органов местного самоуправления и ГЗБ. Иностранцы, апатриды и юридические лица (включая ФХ) таких прав лишены, даже когда речь идет о ЗУСН под хозяйственными постройками и сооружениями. Это наиболее существенный минус законопроекта, который тормозит цивилизованное развитие украинского сельхозпроизводства. Даже в России, чей опыт часто используется в нашем законодательстве, иностранцы и ЮЛ допущены к владению ЗУСН.

6. Декларация об источниках средств покупателя ЗТСП больше не требуется, однако граждане Украины должны подавать декларацию об отсутствии иностранного гражданства (+ декларация об отсутствии отношений контроля). В случае недостоверности декларации об отсутствии иностранного гражданства договор о приобретении земельного участка является ничтожным (недействительным с момента заключения). О борьбе с коррупцией, кажется, уже забыли.

7. Иностранцы, граждане Украины-бипатриды, апатриды (лица без гражданства) и ЮЛ могут получать ЗУСН только в наследство, и обязаны провести их отчуждение в течение года с момента получения в собственность. Обременение таких земельных участков (аренда, залог, ипотека и т.п.) запрещено. Даже в случае обременения, оно прекращается добровольно или принудительно (в порядке форс-мажора) за 2 месяца до истечения годичного срока.

8. Сохранен десятилетний мораторий на изменение целевого назначения ЗУСН, приобретенных из государственной и коммунальной собственности.

9. Стартовая цена ЗУСН государственной и коммунальной собственности не может быть ниже НДО. Государство может приобретать ЗУСН по цене не ниже НДО. С учетом того, что НДО сейчас выше рыночной стоимости земли, это нелогичная, возможно даже коррупционная, норма, которая не соответствует интересам государства. Стартовая цена продажи права аренды ЗУСН государственной и коммунальной собственности не может быть ниже экспертной денежной оценки.

10. Рассрочка платежа предоставляется при условии оплаты в течение 30 дней первого взноса не менее 25% суммы договора (было 50%) с оплатой равными частями до 20 лет. Право на рассрочку имеют граждане, которые ведут ФХ 5 лет с долей с/х производства за последний налоговый год не менее 75%, или ЛКХ и покупают ЗУСН для ведения ФХ или ТСП. Такое же право получили и собственники многолетних насаждений на арендованных ими ЗУСН государственной и коммунальной собственности. Нововведение выглядит логичным.

11. Новая редакция не предусматривает существования государственного оператора с непонятными полномочиями. Оборот земель  сельхозназначения будут мониторить Госземагенство и Минагрополитики. Это плюс новой редакции и победа противников излишней зарегулированности рынка земли и создания на нем монопольных структур с неопределенными полномочиями.

12. Государственный земельный банк (ГЗБ) больше не имеет исключительного права быть залогодержателем ЗУСН для ведения ТСП и ФХ. Он может кредитовать под ипотеку только сельхозпроизводителей со 100% украинским капиталом. Кредиты будут выдаваться по учетной ставке НБУ + не более 5% (было 3%). 100% уставного капитала ГЗБ принадлежат государству, он не подлежит приватизации и продаже в процедуре банкротства. ГЗБ может распоряжаться ЗУСН только путем их продажи на аукционах или передачи в аренду. Пример еще одной победы здравого смысла над попыткой чиновников установить государственную монополию на ипотечное кредитование.

13. При обращении взыскания на ЗУСН в счет погашения задолженности перед банковскими учреждениями (кроме ГЗБ) ЗУСН продаются только на земельных торгах в форме аукциона (ранее - согласно условиям ипотечного договора). Для налогообложения цена ЗУ равна сумме непогашенной задолженности + платежи банка в пользу собственника ЗУ.

14. Переход права собственности на ЗУСН не прекращает право пользования. К новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды. Права арендаторов ЗУСН в случае окончания срока аренды до сбора урожая защищены на максимальном уровне: арендодатель не имеет права препятствовать дозреванию и сбору урожая, а в случае нарушения - обязан компенсировать арендатору прямые убытки и упущенную выгоду в пятикратном (!) размере. Такие санкции выглядят несоразмерными, неадекватными и откровенно направленными на сохранение диктата арендаторов.

15. Переход права собственности на ЗУСН с многолетними насаждениями - только после компенсации их стоимости владельцу. Право собственности на многолетние насаждения сохраняется только в случае перехода права собственности на ЗУСН, переданные в аренду для закладки новых многолетних насаждений. Положительное изменение, которое стабилизирует гражданский оборот.

16. Консолидация земельных участков возможна по инициативе субъектов консолидации (собственники, арендаторы, залогодержатели, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления), которым принадлежит право собственности на 90% массива земель (ранее - 75%). Увеличение порога существенно усложнит возможность консолидации.

17. Преимущественное право покупки ЗУСН для ведения ТСП осталось только у совладельцев отчуждаемого участка. Государство, собственники смежных участков и арендаторы потеряли такое право. Договор купли-продажи с нарушением преимущественного права является ничтожным. Исключение собственников смежных участков не будет способствовать процессу консолидации земель (особенно в сочетании с завышенным порогом для инициирования консолидации).

18. Ведущими земельных аукционов (лицитаторами) теперь могут быть не только ЮЛ, но и ФЛ. Выглядит разумно.

19. Эмфитевзис (право пользования чужим земельным участком для сельхознужд) исключен из оборота. Это регрессивная тенденция ограничения возможных цивилизованных форм пользования землей.

20. Уточнены определения иностранных юридических лиц, совместных предприятий, снята неопределенность статуса 100% дочерних предприятий иностранных ЮЛ. Определена компетенция (КМУ), сроки, перечень документов и основания для отказа в согласовании продажи ЗУ не сельхозназначения нерезидентам. Положительный момент, поскольку сейчас эта процедура непонятна, не урегулирована и коррупционна.

21. Заметно расширен перечень строений для использования в сельхоздеятельности, при строительстве которых не требуется проведение аукционов для получения прав на землю. Аукционы теперь будут не нужны практически при любом строительстве сельхозинфраструктуры.

22. Сделки по приобретению ЗУСН для ведения ТСП в собственность без предварительного получения разрешения АМКУ на концентрацию, если оно требуется по закону, не будут считаться ничтожными. Это положительное изменение, т.к. возможность применения данной нормы на фоне размытых оснований для получения разрешения на концентрацию тревожила многих специалистов.

23. Предусмотрены изменения в госбюджет на 2012 год, для обеспечения внесения в уставный капитал ГЗБ 120 млн. грн. Эта сумма выглядит смешно на фоне декларируемой цели ГЗБ - льготное кредитование сельхозпроизводителей и в отсутствие альтернативных источников привлечения средств.

24. Завершение инвентаризации земель государственной собственности за пределами населенных пунктов перенесено еще на два года (с 01.01.2013 до 01.01.2015). Ранее декларируемая возможность формирования уставного капитала ГЗБ земельными участками государственной собственности отодвигается еще дальше в будущее.

Исходя из анализа внесенных в законопроект изменений, можно констатировать, что сделаны они в пользу крупных отечественных арендаторов земельных участков. В отсутствие права на покупку ЗУСН иностранными лицами и ЮЛ вообще, а также в сочетании с ограничениями на владение земельными участками по субъектному составу и по площади, собственникам ЗУ некому продать свои участки по рыночной цене. Единственным реальным покупателем остается государство, финансовые ресурсы которого ограничены, что создает чрезвычайно благоприятные условия для повышения роли чиновников при выборе участков для покупки в собственность государства. А сам закон обеспечивает достаточно комфортную и безоблачную жизнь для большинства арендаторов.

ЛІГА:ЗАКОН